Погледајте пре него што скочите са литице

1. Капитални план зграде

2. Капитална побољшања (прошла историја и будући планови укључујући процене трошкова и временски оквир)

3. Хипотека за зграду (који су услови/услови/опције обнове)

4. Уговор о управљању (компанија која тренутно има уговор о управљању; трошкови/услуге)

5. Азбестна анкета на јавним и стамбеним просторима

6. Трули прозорски оквири у подруму и другим јавним просторима који могу бити улазна тачка за глодаре/бубе и оштећења од воде

7. Водомјери/струја. Трошкове за сваку годину треба преиспитати. Да ли су трошкови слични из године у годину?

Пакет апликација. Глава горе (пут горе)

Постоје три термина који сваки потенцијални купац задруге мора да запамти: учешће, однос дуга и прихода и ликвидност након затварања.

• Прва препрека: Уплата је почетни део готовине који купац плаћа продавцу, а преостали износ треба да финансира банка или други зајмодавац. Задруге желе да власници имају капитал у својим домовима. Уплата може бити од 20-50 посто (није универзално). Неколико зграда високог статуса може инсистирати на куповини у готовини без дозвољеног финансирања.

• Препрека два: Однос дуга и прихода. Износ месечног дуга купца подељен са његовим месечним примањима. За многе задруге дозвољени однос дуга и прихода достиже 25-30 процената. Многи одбори такође гледају на укупну финансијску слику. Ако је неко на социјалном осигурању и доноси само 2100 долара месечно, али има 10 милиона долара у банци или инвестицијама, однос дуга и прихода можда неће бити проблем.

• Хурдле Тхрее. Ликвидност након затварања. Износ новца који је лако доступан потенцијалном купцу након уплате. Ово може укључивати готовину у банци, тржиште новца и/или берзанске фондове, берзански портфељ, трезорске записе, сертификате о депозиту (сматра се ликвидним). ИРА и други пензиони рачуни се не сматрају ликвидним, као ни полисе животног осигурања, неуложене акције или лична имовина (тј. некретнине, уметничка дела).

Опште правило – купац треба да има довољно новца при руци да плати хипотеку и издржавање две године у случају да му/њен приход престане из неког разлога, као што је отказ или болест.

Одбори ће се понекад намирити за једногодишњу ликвидност и годину дана готовине стављене у депозит, што омогућава потенцијалном купцу да подигне готовину од депозита продајом ликвидних средстава пре времена и даје одборима мир.

Неки одбори ће унапред обавестити брокере и купце о њиховим нумеричким захтевима како би избегли време и проблеме са провером људи са малим шансама за прихватање. Други одбори немају апсолутне захтеве и доносе одлуке од случаја до случаја.

Ризици наспрам награда

ЦоОпЛивинг.Парт5 .2 3 | eTurboNews | еТН — Хорхе Ројан – роиан.цом.ар

Све куповине носе ризик. У случају куповине задруге у Њујорку, многи фактори нису под контролом купца, укључујући лоше вођену зграду, лењи одбор задруге или необучено или неадекватно особље у згради. Акционари ће можда морати да се суоче са неочекиваним посебним проценама које је наплатио Управни одбор за велике поправке зграде које су биле непредвиђене, а плаћања за одржавање могу да расту брже од инфлације. БОД може променити подстанарство или друге политике, чинећи изнајмљивање стана и/или власништво кућних љубимаца немогућим. Продаја вашег стана може бити изазов због произвољних одбијања потенцијалних купаца јер је члан Управног одбора замерио вама.

Иде напред

Пронашли сте стан својих снова. Ваш адвокат, рачуновођа, дизајнер ентеријера, архитекта и породица су на истој страни. Ви и власник сте постигли договор око продајне цене и сада је време да затворите.

Време за затварање

Време затварања задруге у Њујорку може потрајати 2-3 месеца од тренутка када је потписан купопродајни уговор; међутим, у СТВАРНОМ свету дужина времена потребног за затварање зависи од више фактора и може бити изван директне контроле купца:

1. Сва готовинска куповина куповина спонзорског стана. Планирајте за 2-3 месеца (или мање) ...али,

2. Куповина имања код адвоката без искуства – одлагање

3. Пакет Цо-оп одбора може бити некомплетан или садржи грешке – кашњење

4. Менаџер споро прегледа апликацију и одлаже њено слање одбору – кашњење

5. Одбор задруге разматра многе продаје и они се такмиче за пажњу БОД-а – одлагање

6. Пансион пакет достављен у периоду одмора – кашњење

7. Сукоби у заказивању интервјуа (ви и БОД) – одлагање

8. Управни одбор не може да донесе одлуку – одлагање

9. Продавац или купац су некооперативни – кашњење

Затварање трошкова

• Адвокатске таксе. Распон од 1,500 до 4,000 долара. Обично се плаћа по затварању трансакције. Можда постоји додатна накнада за адвоката банке (1,000 УСД).

• Мансион Так. Праг за порез на виле у Њујорку је 1,000,000 долара (мало је вероватно да се вила продаје по овој цени). Технички, порез се сматра порезом на пренос, који плаћа купац на имовину једнаку или већу од 1,000,000 долара. Износ пореза варира и представља стопу дипломирања која почиње од 1 процента који се повећава на основу распона куповних цена до максимално 3.9 процената за некретнине од 25,000,000 долара или веће.

• Наслов Осигурање (Само станови). Куповина стана и добијање хипотеке захтева осигурање власништва и обично кошта 0.45 одсто куповне цене. Стиче се да би се заштитили купци и зајмодавци од потраживања власништва над имовином пре поседовања куће.

• Мортгаге Рецординг Порез (само станови). Ово захтева од купаца да плате 1.8 процената на износе хипотеке испод 5,000,000 долара и 1.925 процената на износе хипотеке изнад 500,000 долара. Ово је износ кредита, а не куповна цена. За просечан стан на Менхетну за 2,000,000 долара са 20 посто мање, постоји накнада од 1.925 посто на износ зајма од 1,600,000 долара од отприлике 30,800 долара само за порез на евидентирање хипотека.

• Флип Так (Задруге). Ово је накнада за пренос плаћена задрузи током трансакције продаје стана у задрузи. Накнада технички није порез и стога се не може одбити као порез на имовину. Износ флип пореза и ко га плаћа (купац или продавац) варира од задруге до задруге. Информације су генерално наведене у закупу зграда или кооперативи према законима.

• Додатних накнада. Накнаде за хипотеку, трошкови кодирања, инцидентни трошкови, итд.

• Порези на трансфер државе Њујорк и Њујорк (Само нови станови). (преву.цом)

Коначно

Када је посао коначно завршен, купац даје продавцу свој новац. Продавац даје купцу акт (за станове) или власнички закуп (за задруге) и сви настављају са својим животом.